갭투자 수익률 계산기 — 실투자금·연환산 수익률

매매가·전세보증금·대출·금리·보유기간으로 실투자금과 가정상 순수익을 계산하세요. 전세보증금 하락분과 이자를 반영하며 연환산 수익률은 단순 환산값입니다.

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계산 공식·용어·자주 묻는 질문

계산 공식과 가정

갭 = 매매가 − 전세보증금. 실투자금 = 매매가 − 대출금 − 전세보증금 + 부대비용이며, 음수는 0으로 표시합니다. 부대비용은 현재 매매가의 2% 가정으로 실제 취득세·중개보수와 다를 수 있습니다.

보유기간 이자 = 대출금 × 연금리 ÷ 100 × 보유 개월 ÷ 12. 예상순수익 = 예상 매도가 − 매매가 − 전세보증금 하락분 − 보유기간 이자입니다.

수익률 = 예상순수익 ÷ 실투자금 × 100, 연환산 수익률 = 수익률 × 12 ÷ 보유 개월입니다. 연환산은 단순 환산이며 복리 수익률이 아닙니다. 실투자금이 0이면 수익률은 0으로 표시합니다.

실투자금: 대출·전세보증금으로 조달하지 못한 매입대금과 가정한 부대비용입니다.
전세보증금 하락분: 현재 보증금보다 예상 재임대 보증금이 낮을 때 추가로 마련해야 하는 금액입니다.
LTV: 담보가치 대비 대출금 비율입니다. 지역·대출 목적·차주 조건에 따라 정책 한도가 다르며 DSR·은행 심사·절대 대출한도까지 고려해야 합니다. 참고값은 승인금액이 아닙니다.

자동입력된 금리는 실제 대출금리인가요?

은행권 공시 평균 참고값입니다. 월간 공시가 주간 슬롯에 이월될 수 있으며 실제 적용금리는 은행과 확인해야 합니다. 직접 수정할 수 있습니다.

지역별 LTV만 맞으면 대출을 받을 수 있나요?

아닙니다. 대출 목적·차주 조건·DSR·은행 심사 등이 별도로 적용됩니다. 매핑이 없는 지역을 비규제지역으로 가정하지 않습니다.

전세가 하락과 보유기간은 어떻게 반영하나요?

현재·예상 전세보증금 차이 중 하락분과 입력 보유기간의 단리 이자를 예상순수익에서 차감합니다.

결과가 나오지 않을 때는 무엇을 확인하나요?

필수 금액·금리·보유 개월을 입력하세요. 빈 값은 0으로 간주하지 않습니다.

이 결과로 투자 판단을 확정해도 되나요?

아닙니다. 입력값에 기반한 참고용 시뮬레이션이며 수익이나 대출 승인을 보장하지 않습니다. 조합 공지·세금·정책·은행 조건을 별도로 확인하세요.

가정 조건별 예시 조견표

매매가 5억원·부대비용 2%(1,000만원) 가정입니다. 대출금은 예시이며 정책 한도·승인액이 아닙니다. 실제 금리·세금·보증금 반환 조건과 다를 수 있습니다.

표가 잘려 보이면 좌우로 스크롤해 전체 항목을 확인하세요.

전세가율·대출금별 갭투자 초기 실투자금 참고표
전세가율	전세보증금	대출금	초기 실투자금
60%	30,000만원	0만원	21,000만원
60%	30,000만원	5,000만원	16,000만원
70%	35,000만원	0만원	16,000만원
70%	35,000만원	5,000만원	11,000만원
80%	40,000만원	0만원	11,000만원
80%	40,000만원	5,000만원	6,000만원

가정 조건에 따른 참고 예시입니다. 위 표는 입력 폼의 초기값을 설정하거나 실제 결과를 예측하지 않습니다.

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