[제도 현행] 규제지역·토지거래허가구역 현황과 LTV·주담대 한도 (2026-10 기준)

이 글은 2026년 10월 18일을 기준으로 지금 적용되는(또는 추진 중인) 제도를 정리한 현행 기준 해설입니다. 수치와 시행일은 정부 보도자료·법령 등 1차 출처를 지프넛 편집부가 확인해 요약한 것이며, 개정안은 국회 심사 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 거래·세금·대출은 현행 법령과 세무 전문가·금융회사의 안내를 확인한 뒤 결정해 주세요.

[요약] - 무엇이: 조정대상지역과 투기과열지구는 같은 지역으로 지정돼 있습니다. 서울 25개구 전역 + 경기 15곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리)이며 모두 40곳입니다. 이 지역에서는 주담대 LTV가 무주택 40%·유주택 0%로 낮아지고, 수도권·규제지역은 집값 구간별 주담대 한도(6억/4억/2억원)가 적용됩니다. - 언제부터: 강남·서초·송파·용산은 투기과열지구 2017-08-03·조정대상지역 2016-11-03부터, 서울 나머지 21개구와 경기 12곳은 2025-10-16부터, 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026-07-01부터입니다. - 누구에게: 이 지역 주택을 사려는 사람(대출·취득세·전매·청약), 다주택자(양도세 중과), 재건축·재개발 조합원(지위양도 제한), 전세대출 이용자.

[이전→이후] ■ 지정 지역 - 조정대상지역·투기과열지구: 강남·서초·송파·용산 4개구만 지정 → 서울 25개구 전역 + 경기 12곳 (시행 2025-10-16) - 조정대상지역·투기과열지구: 서울 25 + 경기 12곳 → 경기 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳 추가, 서울 25 + 경기 15곳 (시행 2026-07-01, 국토교통부 공고 제2026-882호·제2026-883호) - 10·15 대책 이후 해제: 국토교통부 공고 기준 확인된 해제 없음 (법제처 행정규칙 조회 기준 현행 공고가 2026-07-01자) ■ 토지거래허가구역 - 서울 전역·경기 12곳의 아파트(아파트가 1개동 이상 포함된 단지의 연립·다세대 포함): 지정 없음 → 허가 필요 (효력 2025-10-20) - 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시: 지정 없음 → 2026-07-05부터 2027-12-31까지 경기도가 토지거래허가구역으로 지정할 계획이라고 국토교통부 자료에 적혀 있음 (6월 30일 공고일로부터 5일 뒤 효력) ■ 대출 (금융위원회·국토교통부 자료 기준) - 주담대 LTV(규제지역): 비규제지역 70% → 규제지역 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%·유주택 0%. 생애최초는 70%(6개월 내 전입 의무). 동탄구·기흥구·구리시는 70% → 40% (시행 2026-07-01) - 수도권·규제지역 주담대 한도: 일률 6억원 → 시가 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원 (2025-10-15 대책 발표 기준, 8·13 대책 자료에서도 현행으로 표기) - 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대 1.5% → 3.0% (2025-10-15 대책) - 그 밖의 효과: 1주택자 전세대출 한도 2억원·보증비율 80%, 1억원 초과 신용대출 보유 시 1년간 규제지역 주택 구입 제한, 주택구입 주담대 6개월 내 전입 의무와 만기 30년 이내 (국토교통부 지정효과 표) - DSR 규제비율: 은행 40%·2금융 50% (8·13 금융 종합대책 자료의 현행 표기) ■ 세제·청약·정비사업 효과 (국토교통부 지정효과 표) - 취득세 중과: 조정대상지역 2주택째 8%, 3주택째 12% (비조정지역은 3주택째 8%, 4주택째 12%) - 양도세: 다주택 중과(기본세율 +20%p/+30%p)와 장기보유특별공제 배제, 1세대 1주택 비과세 요건에 거주 2년 추가 - 주택 분양권 전매제한: 수도권 3년. 재당첨 제한: 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년 - 정비사업: 재건축 조합원당 공급 주택 수 1주택 제한, 재건축(조합설립인가 이후)·재개발(관리처분인가 이후) 조합원 지위양도 제한 등이 붙습니다(지역 구분별 세부는 국토교통부 지정효과 표 확인)

[계산 예시] 가정: 무주택 세대, 주택 구입 목적 일반 주담대, 정책대출·경과규정 예외·DSR·은행 심사는 제외한 참고값. 대출 가능 최대액 = min(시가 × LTV, 구간별 한도). - 예시 1: 규제지역 시가 20억원 아파트, 무주택 → LTV 40%이면 20억원 × 40% = 8억원, 구간(15억 초과~25억 이하) 한도 4억원 → 최대 4억원 - 예시 2: 규제지역 시가 10억원 아파트, 무주택 → 10억원 × 40% = 4억원, 구간(15억 이하) 한도 6억원 → 최대 4억원 - 예시 3: 규제지역 시가 20억원, 생애최초 → 20억원 × 70% = 14억원, 구간 한도 4억원 → 최대 4억원 - 예시 4: 수도권이지만 규제지역이 아닌 곳의 시가 9억원 아파트, 무주택 → 9억원 × 70% = 6억 3천만원, 수도권 한도 6억원 → 최대 6억원 - 같은 집을 규제지역에서 사면 9억원 × 40% = 3억 6천만원으로 예시 4보다 2억 4천만원 줄어듭니다.

[아직 확정되지 않은 것] - 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역의 지정기간 만료일: 이 조사에서 공고문을 확인하지 못했습니다. 허가 대상 범위와 기간은 서울시·경기도 공고로 확인해야 합니다. 동탄구·기흥구·구리시 토지거래허가구역도 국토교통부 자료는 '경기도가 지정할 계획'이라고만 적어, 최종 공고 내용(허가 대상 물건)은 확인하지 못했습니다. - 추가 지정·해제: 규제지역 지정과 해제는 주거정책심의위원회 심의로 수시로 바뀝니다. 10-18 이후 변경은 반영되지 않았습니다. 이 목록 밖에도 재건축 단지 등에 대한 별도 토지거래허가구역 지정이 있을 수 있습니다. - 대출 규제는 금융당국 감독규정·행정지도로 시행되며 8·13 대책 이후 추가 변경이 있었는지는 확인하지 못했습니다. 한도 적용 시점과 예외(경과규정, 정책대출, 이주비·중도금 대출)는 금융회사에서 확인해야 합니다. - 배경: 규제지역이 서울 전역으로 확대된 10·15 대책의 내용은 '[정책 아카이브] 이재명 정부 부동산 대책 정리 (2025~2026)'에 정리돼 있습니다.

원문: 국토교통부 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정(2026.6.30 보도참고자료)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156768715 원문: 금융위원회 「규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 개최(2026.6.30)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156768901 원문: 국토교통부 공고 제2026-882호 「조정대상지역 지정」 https://www.law.go.kr/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000281588 원문: 국토교통부 공고 제2026-883호 「투기과열지구 지정」 https://www.law.go.kr/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000281590 원문: 국토교통부 공고 제2025-1223호 「조정대상지역 지정」 https://www.law.go.kr/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000265026 원문: 국토교통부 공고 제2025-1225호 「투기과열지구 지정」 https://www.law.go.kr/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000265028 원문: 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책(2025.10.15)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156718987 원문: 관계부처 합동 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책(2026.8.13)」 https://fsc.go.kr/no010101/87517

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