[진행 현황] 정비사업 법 개정 어디까지: 재개발 동의율 75→70%·절차 단축·재초환 (2026-10 기준)

이 글은 2026년 10월 18일을 기준으로 지금 적용되는(또는 추진 중인) 제도를 정리한 현행 기준 해설입니다. 수치와 시행일은 정부 보도자료·법령 등 1차 출처를 지프넛 편집부가 확인해 요약한 것이며, 개정안은 국회 심사 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 거래·세금·대출은 현행 법령과 세무 전문가·금융회사의 안내를 확인한 뒤 결정해 주세요.

[요약] - 무엇이: 정비사업 제도 변경은 대부분 법 개정이 필요하고 아직 끝나지 않았습니다. ① 8·13 대책의 재개발 조합설립 동의율 75% → 70%는 도시정비법 개정안이 2026-09 발의돼 국토교통위원회에 계류 중입니다. ② 9·7 대책의 정비사업 절차 단축(최대 3년)·공공정비 용적률 특례를 담은 도시정비법 개정안은 정부 자료(2026-08-13)에서 '2026-02 법제사법위원회 통과 후 본회의 상정 대기'로 소개됐고, 국회 본회의 처리 기록은 확인되지 않습니다. ③ 재건축초과이익환수제는 현행 부과율이 그대로이고 개정안 3건이 계류 중입니다. - 언제부터: 법이 바뀌어야 효력이 생기므로 현재는 시행일이 없습니다. 지방세 감면(재개발 현금청산 취득세)은 지방세 개정안이 국회에 제출·통과돼야 합니다. - 누구에게: 재개발·재건축 조합 설립을 준비하는 구역의 토지등소유자, 조합원, 재건축 초과이익 부담금이 걱정되는 재건축 조합원.

[이전→이후] ■ 현행 규정 (법제처 도시정비법 시행 2026-07-01본, 재건축초과이익환수법 시행 2025-10-01본) - 재개발 조합설립 동의: 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자 - 재건축 조합설립 동의: 동별 구분소유자 과반수 + 전체 구분소유자 70% 이상 + 토지면적 70% 이상 (2025년 개정으로 재건축은 이미 70%) - 재건축부담금 부과율(조합원 1인당 평균이익 기준): 8천만원 이하 면제 / 8천만원 초과~1억 3천만원 이하 초과분의 10% / 1억 3천만원 초과~1억 8천만원 이하 500만원 + 초과분의 20% / 1억 8천만원 초과~2억 3천만원 이하 1,500만원 + 초과분의 30% / 2억 3천만원 초과~2억 8천만원 이하 3,000만원 + 초과분의 40% / 2억 8천만원 초과 5,000만원 + 초과분의 50% (모두 조합원 수를 곱함) ■ 이전 → 이후 (법 개정 필요, 모두 미시행) - 재개발 조합설립 동의율: 토지등소유자 75% → 70% (토지면적 2분의 1 요건은 유지), 공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율 67% → 60%, 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지기한 60일 → 30일 (8·13 대책, 시행 법 개정 후) - 정비사업 절차 단축(9·7 대책, 사업기간 최대 3년 단축 목표): 기본계획·정비계획 수립 절차 병행, 사업시행계획 인가와 관리처분계획 인가를 한 번의 총회로 신청, 정비계획 입안 요청·제안에 동의하면 조합설립 동의로 간주하는 특례 (8·13 정부 자료의 개정안 요약 기준, 시행 법 개정 후) - 공공정비사업 용적률 특례: 법적상한 용적률의 1.3배까지(3년 한시), 용적률 완화에 따라 공공기여하는 임대주택 인수가격 기본형건축비 80% → 100% (시행 법 개정 후, 8·13 대책에서는 28년 내 착공 사업장 대상) - 재개발 시행자가 현금청산자에게서 사는 부동산 취득세: 50% 감면 → 신규 관리처분인가 사업장 2027년 취득분 면제·2028년 75% 감면, 2년 내 착공 조건 (지방세 개정 필요)

[계산 예시] ■ 예시 1: 재개발 구역 토지등소유자 400명의 동의 인원 - 현행 4분의 3 이상: 400명 × 75% = 300명 이상 - 개정안 70%: 400명 × 70% = 280명 이상 → 20명 적게 필요 - 두 경우 모두 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자 동의는 별도로 충족해야 합니다. ■ 예시 2: 재건축부담금 부과율 적용(현행, 조합원 100명 가정) 가정: 재건축초과이익 산정은 끝났고, 조합원 1인당 평균이익만 주어진 경우입니다(초과이익 산정 자체는 계산하지 않음). - 평균이익 1억 2천만원: 8천만원 초과분 4천만원 × 10% = 400만원/인 → 400만원 × 100명 = 4억원 - 평균이익 2억원(총 200억원): 1,500만원 + (2억원 − 1억 8천만원) × 30% = 1,500만원 + 600만원 = 2,100만원/인 → 2,100만원 × 100명 = 21억원 - 평균이익 7천만원: 8천만원 이하이므로 면제

[아직 확정되지 않은 것] - 재개발 동의율 완화 개정안: 정부의 2026-10-16 주택공급 정책 브리프는 '재개발 조합설립 동의율 완화, 정비사업 전문 중재위원회 신설 등 도시정비법 개정안 발의(2026-09)'를 8·13 대책 완료과제로 소개했습니다. 국회 의안 조회에서 2026-09-08~09-30 발의된 도시정비법 개정안 5건(최신 5건)은 모두 국토교통위원회 소관으로 처리 결과가 없었습니다. 어느 안이 반영될지, 70% 수치가 유지될지는 확정되지 않았습니다. - 9·7 대책 관련 도시정비법 개정안: 2026-08-13 정부 자료는 '2026-02 법사위 통과 후 본회의 상정 대기'라고 적었습니다. 이 조사에서 열어 본 국회 본회의 처리 안건 조회에서는 2025-04-30 이후 도시정비법 처리 기록이 없고, 법제처 현행 도시정비법에도 공공정비 용적률 1.3배 조문이 없습니다. 다만 10월 중 처리 여부는 국회 의안정보시스템에서 다시 확인해야 합니다. - 재건축초과이익환수제: 개정안 3건(곽규택 의원안 2026-07-30, 조정식 의원안 2026-01-12, 김은혜 의원 폐지안 2024-06-05)이 국토교통위원회에 계류 중이며 내용은 이 조사에서 확인하지 못했습니다. 현행 부과율은 위와 같습니다. - 지방세 감면(재개발 현금청산 취득세 등): 지방세 개편안은 입법예고(2026-08-27~09-23)를 마쳤고 10월 말 국회 제출 예정이라고 했지만, 제출 여부는 확인하지 못했습니다. - 정비사업 규제지역 효과(투기과열지구 조합원 지위양도 제한 등)는 규제지역 지정에 따라 달라집니다. 현황은 '[제도 현행] 규제지역·토지거래허가구역 현황과 LTV·주담대 한도 (2026-10 기준)'를 참고하세요. - 배경: 8·13 대책과 9·7 대책의 전체 내용은 '[정책 아카이브] 이재명 정부 부동산 대책 정리 (2025~2026)'에 정리돼 있습니다.

원문: 법제처 「도시 및 주거환경정비법」(시행 2026-07-01, 제35조) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=284065 원문: 법제처 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(시행 2025-10-01, 제7조·제12조) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=277019 원문: 관계부처 합동 「수도권 23만호+α 추가 공급(2026.8.13 보도자료)」 https://fsc.go.kr/no010101/87517 원문: 국토교통부 「주택 신속공급 방안 안건(2026.8.13)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156774325 원문: 국토교통부 「새정부 주택공급 확대방안(2025.9.7)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156713255 원문: 국무조정실 「제1차 주택공급 정례브리핑(2026.10.16) 정책 브리프」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156785529 원문: 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안 발표(2026.8.26)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156775553 원문: 국회 열린국회정보 「국회의원 발의법률안」 조회(도시 및 주거환경정비법) https://open.assembly.go.kr/portal/openapi/nzmimeepazxkubdpn?Type=json&AGE=22&BILL_NAME=%EB%8F%84%EC%8B%9C%20%EB%B0%8F%20%EC%A3%BC%EA%B1%B0%ED%99%98%EA%B2%BD%EC%A0%95%EB%B9%84%EB%B2%95 원문: 국회 열린국회정보 「본회의 처리 안건」 조회(도시 및 주거환경정비법) https://open.assembly.go.kr/portal/openapi/nwbpacrgavhjryiph?Type=json&AGE=22&BILL_NM=%EB%8F%84%EC%8B%9C%20%EB%B0%8F%20%EC%A3%BC%EA%B1%B0%ED%99%98%EA%B2%BD%EC%A0%95%EB%B9%84%EB%B2%95

[지금 내 경우를 계산해 보려면] - 재개발 분담금 계산기: https://zipnuts.kr/calc/redevelopment - 재건축 분담금 계산기: https://zipnuts.kr/calc/reconstruction 계산기는 현행 규정 기준이며 재건축부담금 등 세금·부담금은 자동 산정하지 않고 직접 입력한 값만 반영합니다. 위 개정안은 확정 전이라 반영하지 않습니다.