[제도 현행] 주택 취득세 총정리 (2026-10 기준): 기본세율·다주택 중과·생애최초 감면·소형 신축 특례

이 글은 2026년 10월 18일을 기준으로 지금 적용되는(또는 추진 중인) 제도를 정리한 현행 기준 해설입니다. 수치와 시행일은 정부 보도자료·법령 등 1차 출처를 지프넛 편집부가 확인해 요약한 것이며, 개정안은 국회 심사 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 거래·세금·대출은 현행 법령과 세무 전문가·금융회사의 안내를 확인한 뒤 결정해 주세요.

[요약] - 무엇이: 유상거래로 주택을 살 때 취득세는 ① 가격에 따라 1~3%(기본), ② 주택 수·지역에 따라 8% 또는 12%(중과), ③ 생애최초 구입이면 한도 안에서 감면으로 정해집니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다. - 언제부터: 아래 세율은 지방세법 2026-01-01 시행본, 생애최초 감면은 지방세특례제한법 2026-06-02 시행본(일몰 2028-12-31) 기준으로 지금 적용 중입니다. - 누구에게: 주택을 사는 모든 사람. 특히 2번째 주택을 사는 조정대상지역 거주자, 생애최초 구입자, 소형 신축 주택(빌라 등) 구입자.

[이전→이후] ■ 현행 규정 (2026-10-18 기준) - 주택 유상취득 기본세율(지방세법 제11조): 취득가액 6억원 이하 1% / 6억원 초과 9억원 이하 (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) ÷ 100 (소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지, 6억원이면 1%·9억원이면 3%로 이어짐) / 9억원 초과 3% - 중과(지방세법 제13조의2, 유상취득): 1세대 2주택(일시적 2주택은 제외)이 되는 조정대상지역 주택, 또는 1세대 3주택이 되는 비조정지역 주택 → 8% / 1세대 3주택 이상이 되는 조정대상지역 주택, 또는 1세대 4주택 이상이 되는 비조정지역 주택 → 12% / 법인이 주택을 사는 경우 → 12%. 세율은 4%(표준) + 중과기준세율 2% × 200% 또는 400%로 계산됩니다. - 주택 수 계산: 시행령 제28조의4에 따라 주택뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 1세대 주택 수에 들어갑니다. - 증여 등 무상취득: 3.5%. 다만 조정대상지역 주택 중 대통령령이 정한 일정가액 이상은 12%(예외 있음). - 지방교육세: 기본세율 구간은 (취득세율 × 50%) × 20%(예: 취득세 1% → 0.1%, 3% → 0.3%), 중과 구간은 (4% − 2%) × 20% = 0.4% - 농어촌특별세: 별도 부과(국민주택규모 이하 비과세 여부 포함). 이 글의 예시 계산에서는 제외합니다. - 생애최초 감면(지방세특례제한법 제36조의3): 본인과 배우자가 모두 주택을 소유한 적이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상거래로 살 때 2028-12-31까지 적용. 감면 한도는 일반 주택 200만원, 소형(전용 60㎡ 이하·취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하의 아파트 아닌 공동주택·도시형 생활주택·다가구 호수) 또는 인구감소지역 주택 300만원. 산출세액이 한도 이하이면 면제, 초과하면 한도만큼 공제합니다. 공동 취득은 합산 한도. 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면액을 추징합니다. 미성년자는 제외. 감면을 받으면 중과세율은 적용하지 않습니다. - 소형 신축 특례(시행령 제28조의4 제2항): 2024-01-10~2027-12-31 사용승인을 받은 신축 주택을 같은 기간에 처음 유상취득하는 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택으로 전용 60㎡ 이하·취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하이면, 그 주택은 취득세 중과 판단용 주택 수에서 제외합니다. ■ 바뀔 수 있는 것 (확정 전) - 생애최초 감면 대상: 주택 → 주택 + 주거용 오피스텔, 소형 오피스텔·소형 주택을 처분한 뒤 다시 감면, 40세 미만 청년 한도 200만원 → 300만원 (행정안전부 2026-08-26 지방세 개편안, 시행일 표기 없음) - 고급주택 취득세 중과 가격기준: 공시가격 9억원 → 12억원 등 (같은 개편안) - 소형 신축 주택 수 제외 특례: ~2027-12-31 → ~2028-12 연장 (8·13 대책 계획, 시행령 개정 전)

[계산 예시] 법령 문언대로 기본세율을 소수점 넷째 자리(비율 기준, 예: 1.67%)까지 반올림해 계산했습니다. 실제 부과액은 지자체 고지서가 기준입니다. ■ 예시 1: 무주택자가 시가 7억원 아파트(전용 85㎡ 초과)를 첫 주택으로 구입 - 세율 = (7억 ÷ 3억 × 2 − 3) ÷ 100 = 0.016667 → 반올림 0.0167 = 1.67% - 취득세 = 7억원 × 1.67% = 1,169만원, 지방교육세 = 7억원 × 1.67% × 50% × 20% = 116.9만원 - 생애최초(일반 주택, 한도 200만원)이면 취득세 1,169만원 − 200만원 = 969만원 (지방교육세·농어촌특별세의 감면 연동은 제외) ■ 예시 2: 취득가액 10억원 주택, 주택 수에 따른 차이 (조정대상지역, 일시적 2주택 아님 가정) - 무주택 → 1주택: 10억원 × 3% = 3,000만원, 지방교육세 10억원 × 0.3% = 300만원 - 2주택째: 10억원 × 8% = 8,000만원, 지방교육세 10억원 × 0.4% = 400만원 - 3주택째: 10억원 × 12% = 1억 2,000만원, 지방교육세 400만원 ■ 예시 3: 수도권 5억원 다세대주택(전용 55㎡, 아파트 아님)을 생애최초로 구입 - 세율 1%, 산출세액 5억원 × 1% = 500만원. 소형 요건(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하)이라 한도 300만원 → 500만원 − 300만원 = 200만원

[아직 확정되지 않은 것] - 지방세 개편안(생애최초 감면 확대, 청년 한도 300만원, 고급주택 기준): 입법예고(2026-08-27~09-23)를 마쳤고 10월 말 국회에 제출할 예정이라고 했습니다. 제출 여부와 시행일은 확인하지 못했습니다. 현행법이 이미 소형 주택 등에 300만원 한도를 두고 있어 '청년 300만원'이 일반 주택에 어떻게 적용될지도 법안 조문을 봐야 합니다. - 소형 신축 주택 수 제외 특례 연장: 2026-10-01 시행 지방세법 시행령 제28조의4는 아직 2027-12-31까지로 되어 있어, 2028년 연장은 시행령 개정이 필요합니다. 개정 일정은 확인하지 못했습니다. - 생애최초 감면 일몰(2028-12-31) 이후 연장 여부, 농어촌특별세 비과세 범위, 일시적 2주택 등 주택 수 산정 세부 요건은 이 글에서 다루지 않았습니다. 시행령과 지자체 안내로 확인해야 합니다. - 배경: 조정대상지역 확대(10·15 대책)와 8·13 대책의 세제 조치는 '[정책 아카이브] 이재명 정부 부동산 대책 정리 (2025~2026)'에 정리돼 있습니다.

원문: 법제처 「지방세법」(시행 2026-01-01, 제11조·제13조의2·제151조) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=282559 원문: 법제처 「지방세법 시행령」(시행 2026-10-01, 제28조의4) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=290815 원문: 법제처 「지방세특례제한법」(시행 2026-06-02, 제36조의3) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=286607 원문: 법제처 「농어촌특별세법」(시행 2026-05-12, 제5조) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=285905 원문: 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안 발표(2026.8.26)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156775553 원문: 관계부처 합동 「수도권 23만호+α 추가 공급(2026.8.13)」 https://fsc.go.kr/no010101/87517

[지금 내 경우를 계산해 보려면] - 주택 취득세·부대비용 계산기: https://zipnuts.kr/calculators/real-estate/acquisition-tax 계산기는 현행 규정 기준이며 계산 방식(소수점 처리, 감면 적용 범위 등)에 따라 위 예시와 다를 수 있습니다. 개정안·계획은 반영하지 않으며 실제 부과액은 지자체 고지서가 기준입니다.