[제도 변경] 2026 세제개편안(정부안): 양도세 장특공제·다주택 중과·취득세 뭐가 바뀌나

이 글은 2026년 10월 18일을 기준으로 지금 적용되는(또는 추진 중인) 제도를 정리한 현행 기준 해설입니다. 수치와 시행일은 정부 보도자료·법령 등 1차 출처를 지프넛 편집부가 확인해 요약한 것이며, 개정안은 국회 심사 과정에서 달라질 수 있습니다. 실제 거래·세금·대출은 현행 법령과 세무 전문가·금융회사의 안내를 확인한 뒤 결정해 주세요.

[요약] - 무엇이: 정부는 2026-08-03 세제개편안을 발표하고 2026-09-01 국무회의에서 11개 세법 개정법률안으로 확정했습니다. 주택 관련 핵심은 ① 1주택 장기보유특별공제를 '장기거주 소득공제'로 바꾸고 공제 한도를 신설, ② 조정대상지역 다주택 양도세 중과 한시 완화(2027~2028년), ③ 종합부동산세 개편, ④ 지방세(취득세) 감면 확대입니다. - 언제부터: 장기거주 소득공제는 2027년 현행 유지 후 2028년부터 단계 시행(정부안). 중과 한시 완화는 2027~2028년. 다만 조정대상지역 일시적 2주택 특례 기간 단축은 2026-10-01 시행령으로 이미 시행 중입니다. - 누구에게: 1세대 1주택 양도자(특히 오래 보유했지만 거주하지 않은 경우), 조정대상지역 다주택자, 일시적 2주택자, 생애최초·청년 주택 구입자(취득세).

[이전→이후] ■ 양도소득세 (정부안, 국회 처리 전) - 1세대 1주택 장기보유특별공제: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) → 2027년 현행 유지, 2028년 거주 연 6% + 보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8% (모두 10년·최대 80%) (시행 예정 2028년 양도분부터 단계 적용, 세부 일자는 법률안 부칙 확인 필요) - 장기거주 소득공제 한도: 한도 없음 → 2028년 20억원, 2029년부터 10억원 (정부안) - 다주택자 비조정대상지역 주택 장특공제: 보유 연 2%(최대 30%) → 2028년 보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%), 2029년부터 거주 연 2%(최대 30%) (정부안). 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때는 지금도 중과와 함께 장특공제가 배제됩니다(발표 자료 각주). - 10년 이상 거주한 1세대 1주택(양도가액 30억원 이하) 기본공제: 연 250만원 → 연 2,500만원 (정부안, 시행 시기는 발표 자료에 별도 표기 없음) - 조정대상지역 다주택 양도세 중과(2년 이상 보유): 2주택 +20%p → 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년부터 +20%p / 3주택 이상 +30%p → 2027년 +10%p, 2028년 +15%p, 2029년부터 +30%p (정부안, 시행 2027~2028년 한시 완화) - 조정대상지역 일시적 2주택 특례: 신규 주택 취득 후 종전 주택 양도 기한 3년 → 2년 (시행 2026-10-01. 2026-08-04 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 10-01 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용) ■ 종합부동산세 (2026-09-01 확정안, 국회 처리 전) - 거주용 1세대 1주택 기본공제: 12억원 → 14억원 / 비거주 1주택: 8-3 발표안은 9억원이었으나 9-01 확정안은 12억원 현행 유지 / 세부담 상한: 8-3 발표안은 200%였으나 9-01 확정안은 150% 현행 유지 (시행 2027년부터 단계, 정부안) ■ 취득세 (행정안전부 지방세 개편안, 국회 제출 전) - 생애최초 취득세 감면 대상: 주택 → 주택 + 주거용 오피스텔. 소형 오피스텔·소형 주택(전용 40㎡ 이하, 시가표준액 2억원 이하·수도권 4억원 이하, 아파트 제외)을 갖고 있다가 처분하고 다른 주택을 사는 경우에도 생애최초 감면을 한 번 더 적용 (시행일 보도자료에 표기 없음) - 40세 미만 청년의 생애최초 주택 취득세 감면 한도: 200만원 → 300만원 (시행일 표기 없음) - 고급주택 취득세 중과 기준: 공시가격 기준 9억원 → 12억원 등으로 정비 (시행일 표기 없음) ■ 소형 신축 주택 수 제외 특례 (8·13 대책 계획) - 취득세·종부세·양도세 계산 때 소형 신축주택을 주택 수에서 빼 주는 특례: ~2027-12-31 → ~2028-12 연장 계획. 현행 지방세법 시행령·소득세법 시행령 조문은 아직 2027-12-31로 되어 있습니다.

[계산 예시] ■ 예시 1: 1세대 1주택 양도, 보유 10년·거주 5년 (장특공제 변화) 가정: 취득가 12억 5천만원, 양도가 20억원(양도차익 7억 5천만원). 12억원 초과분만 과세하므로 과세 대상 양도차익 = 7억 5천만원 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 3억원. 기본공제 250만원, 지방소득세·공제 한도 영향은 제외. 개조식 표의 연 단위 공제율을 단순히 곱한 값이며 거주 최소 요건 등 세부 조건은 법률안 확인이 필요합니다. - 현행(2027년 양도까지 동일): 공제율 보유 10년 × 4% + 거주 5년 × 4% = 60% → 공제 1억 8천만원 → 양도소득금액 1억 2천만원 → 과세표준 1억 1,750만원. 세액 = 1,536만원 + (1억 1,750만원 − 8,800만원) × 35% = 1,536만원 + 1,032.5만원 = 2,568.5만원 - 2028년안: 보유 10년 × 2% + 거주 5년 × 6% = 50% → 양도소득금액 1억 5천만원 → 과세표준 1억 4,750만원. 세액 = 1,536만원 + (1억 4,750만원 − 8,800만원) × 35% = 1,536만원 + 2,082.5만원 = 3,618.5만원 - 2029년 이후안: 거주 5년 × 8% = 40% → 양도소득금액 1억 8천만원 → 과세표준 1억 7,750만원. 세액 = 3,706만원 + (1억 7,750만원 − 1억 5천만원) × 38% = 3,706만원 + 1,045만원 = 4,751만원 (현행 대비 +2,182.5만원) - 참고: 보유 10년·거주 10년이면 공제율은 현행과 2029년안 모두 80%입니다. 같은 가정에서 양도소득금액 6천만원, 현행 기본공제 250만원이면 세액 624만원 + (5,750만원 − 5,000만원) × 24% = 804만원, 기본공제가 2,500만원으로 늘면 84만원 + (3,500만원 − 1,400만원) × 15% = 399만원입니다. ■ 예시 2: 조정대상지역 2주택·3주택 양도, 과세표준 3억원 (중과 한시 완화) 가정: 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택, 중과 때는 장특공제가 배제되므로 과세표준 3억원. 기본세율 세액 = 3,706만원 + (3억원 − 1억 5천만원) × 38% = 9,406만원. 중과 세액 = 기본세율 세액 + 과세표준 × 가산세율. 지방소득세 별도. - 2주택: 현행 +20%p → 9,406만원 + 6,000만원 = 1억 5,406만원 / 2027년 +5%p → 1억 906만원 / 2028년 +10%p → 1억 2,406만원 / 2029년 이후 +20%p → 1억 5,406만원 - 3주택 이상: 현행 +30%p → 9,406만원 + 9,000만원 = 1억 8,406만원 / 2027년 +10%p → 1억 2,406만원 / 2028년 +15%p → 1억 3,906만원 / 2029년 이후 +30%p → 1억 8,406만원

[아직 확정되지 않은 것] - 국회 처리: 2026-09-01 국무회의 보도자료는 11개 세법 개정법률안을 9월 3일까지 국회에 제출해 정기국회에서 심사한다고 밝혔습니다. 이 조사에서는 정부안의 의안번호·제출일·소관 위원회 심사 상태를 확인하지 못했고, 국회 본회의 처리 안건 조회(열린국회정보)에서도 2026-10-18 기준 이번 세제개편안에 해당하는 소득세법·종합부동산세법·조세특례제한법 정부안 처리 기록을 찾지 못했습니다. 위 항목은 모두 정부안이며 국회 심사에서 바뀔 수 있습니다. - 정부안 vs 국회: 소득세법 개정안은 2026-09-28~10-16에도 의원 발의로 여러 건 접수됐습니다(내용은 확인하지 못했습니다). 9-01 확정 보도자료는 상장주식 평가방법 개선 등 일부는 당정 협의 후 국회 심사에서 개선안을 마련한다고 밝혔고, 주택 항목도 심사 과정에서 조정될 수 있습니다. - 2026년 중 중과 적용 양도분: 발표 자료 각주에 '2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함'이라는 문구가 있으나, 2026-05-10 이후 이미 양도한 경우 완화가 소급되는지는 법률안 부칙을 확인해야 합니다. - 매입임대 아파트 중과배제 단계적 폐지(자료상 2026-10-01 시행 표기): 이 조사에서 열어 본 소득세법 시행령 2026-10-01 시행본 부칙에서는 확인하지 못했습니다. 시행 여부는 별도로 확인해야 합니다. - 지방세 개편안: 입법예고(2026-08-27~09-23)를 마쳤고 10월 말 국회 제출 예정이라고 했으나, 제출 여부와 시행일은 확인하지 못했습니다. 현행 지방세특례제한법은 소형 주택 등에 이미 300만원 한도를 두고 있어(제36조의3), '청년 300만원'이 일반 주택에 어떻게 적용되는지는 법안 조문을 봐야 합니다. - 배경: 다주택 양도세 중과 유예가 2026-05-09로 끝난 경위는 '[정책 아카이브] 이재명 정부 부동산 대책 정리 (2025~2026)'에 정리돼 있습니다.

원문: 재정경제부 「2026년 세제개편안 발표(2026.8.3)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156773219 원문: 재정경제부 「2026년 세제개편안 정부안 확정(2026.9.1)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156776418 원문: 재정경제부 「한눈에 보는 정책: 2026년 세제개편안」 https://www.mofe.go.kr/2026/taxlaw.do 원문: 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안 발표(2026.8.26)」 https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156775553 원문: 법제처 「소득세법 시행령」(시행 2026-10-01, 부칙 제36737호) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=290841 원문: 법제처 「소득세법」(시행 2026-01-01, 제55조·제95조) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=280405 원문: 법제처 「지방세특례제한법」(시행 2026-06-02, 제36조의3) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=286607 원문: 법제처 「지방세법 시행령」(시행 2026-10-01, 제28조의4) https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=290815 원문: 관계부처 합동 「수도권 23만호+α 추가 공급(2026.8.13)」 https://fsc.go.kr/no010101/87517 원문: 국회 열린국회정보 「본회의 처리 안건」 조회 https://open.assembly.go.kr/portal/openapi/nwbpacrgavhjryiph?Type=json&AGE=22&BILL_NM=%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95

[지금 내 경우를 계산해 보려면] - 부동산 양도소득세 계산기: https://zipnuts.kr/calculators/real-estate/capital-gains-tax - 주택 취득세·부대비용 계산기: https://zipnuts.kr/calculators/real-estate/acquisition-tax 양도소득세 계산기는 현행 규정 기준이라 2028년 이후 정부안(장기거주 소득공제·중과 한시 완화)을 반영하지 않으며, 취득세 계산기도 지방세 개편안을 반영하지 않습니다. 개정안이 확정되면 규정이 달라질 수 있습니다.